实探深圳物业市场：空置率回落 竞争依旧激烈

证券时报记者 吴家明

回头在深圳市街头，你可能会挖掘出许多办公大楼外立面都挂着“全球自建”、“自营该中心”等巨幅自建广告词。依然，深圳市平房和办公大楼美国市场给人的印象拼命是供过于求，拼命却供大于求。不过，这种“两极分化”在2021年只不过遭遇了波动：平房美国市场相当程度冷却，甲级办公大楼美国市场空置率在依然三年屡创上历年之后注意到积极波动。

罗湖站笋岗，算是深圳市上新兴甲级办公大楼开发区的缩影，经过近几年的城市更上新，笋岗开发区于是以从依然的“仓库区”波动为上新兴商务区，大生产量办公大楼风景秀丽并开通，办公大楼之间的恶性竞争也异常激烈。

“同一条马路两侧就有四五栋办公大楼同时招租，所以许多办公大楼项目都趁着岁末年初发行特价单位，价格较今年年初票价10%左右。”从事办公大楼自营的陈老板想到记者，“这几年区内的办公大楼大生产量入市，管理费很昧涨起来，像笋岗开发区的地标宝能该中心，今日多套办公大楼单位的管理费仅在兆120元左右。”记者在当地实探挖掘出，宝能该中心、华润笋岗该中心、深业泰富广场、物资怡和大厦、试办弥敦道等办公大楼年底入市，为了缓解去化阻碍，公司也将目光投向大宗报价，近几年笋岗开发区就发端了多宗办公大楼大宗报价，买入包括大定银行、中国人民保险集团、浦发银行(600000)等。“不过，一些买入主要用途深思，但也有主要用途投资，所以还是可能会放出来主要用途自营。”陈老板感叹。

在极少业内外籍人士看来，深圳市的办公大楼曾经注意到过随之而来，一方面部分耐用度较低办公大楼降低管理费吸纳中低端租客，另一方面则是提高效率办公大楼选租客。这两类办公大楼也代表者着两种相同的开发模式：一类是由民企为首的分立散售，另一类是统合业权、管理工作相对较佳的只租不售。不过，今日许多大型公司的办公大楼也都竞相分立散售。有房企营销部外籍人士想到记者，今日许多房企手上不一定缺办公大楼，积极现阶段出售也能缓解当下的资金阻碍。

作为深圳市办公大楼最为集中于的区域之一，大川CBD办公大楼的自建状况算是行业晴雨表。“金弥敦道在禽流感在此之前最高租到每月兆250元，今日许多单位的管理费价格只要150元。”张老板是大川CBD区域的资深办公大楼相关联老板，他介绍感叹，“一些二房东模式的办公大楼耐用度不高，管理费票价可能会较为明显。依然，一些提高效率办公大楼通常可能会燕子租客，今日门槛也屁股了。”

除了票价的管理费，票价的政策也尝试吸纳不少中小企业入驻。以依然曾被美国市场热议的深圳市在此之南沙开发区办公大楼美国市场为例，在在此之南沙共享管理费票价的归巢原先和服务业挂牌贷款等政策影响下遭遇了积极的波动。戴德梁行的原始数据显示，在此之南沙开发区是今年办公自营需要同类型区域，2021全年更有生产量29.4万平方米，占全市甲级办公大楼的43.8%，停滞高居各开发区之首。

而多家机构简介公开发表的原始数据也显示，深圳市甲级办公大楼的空置率注意到下跌的现象，地藏更有生产量创多年上历年。据戴德梁行统计，2021年深圳市甲级办公大楼的更有生产量曾达67.26万平方米，同比增高66.8%，这一更有生产量是不太可能五年间第二颠峰。第一太平戴维斯的原始数据显示，在自营需要强劲增高的背景下，深圳市甲级办公大楼平均值空置率自今年年初以来连续四个季度停滞增高，截至今年年底平均值空置率下跌至22.7%，为依然两年多以来的最低值。仲生产量联行公开发表的简介报告显示，深圳市甲级办公大楼空置率下跌至20.3%，同比降低5.2个微幅。

空置率回头低，和今年深圳市甲级办公大楼“去备用”的美国市场特性只不过也有关联。戴德梁行华南区项目服务部负责人及董事局李薇认为，2021年深圳市办公地开建项目不少，但都为服务业依附、中小企业自用等非美国市场化项目，事与愿违开通的全方位物业储藏较为依赖于。此外，2021年以来，深圳市英国政府在办公大楼审批环节上相当程度管控，审批放开有效牵制了美国市场适度储藏。与此同时，为尽生产量避免办公大楼招租昧等弊端，一些公司也下调了入市的蓬勃发展。

仲生产量联行深圳市上新城市部顾问李文杰表示，深圳市办公大楼美国市场在一定程度上反而受到禽流感的“激发”，上新经济类中小企业蓬勃发展短时间内，带来了大生产量的升级更有。